平均7764万円! 経済が振るわなくても、タワマンが売れている理由

このところ首都圏の新築マンション価格が異様なレベルまで上昇している。都内では数少ない物件をめぐって争奪戦となっており、タワーマンション(以下、タワマン)を中心とした高額物件が価格上昇を牽引している。タワマンについては「販売不振で崩壊する」といった記事があふれていたかと思えば、最近では「販売が好調」という記事をよく見かける。両極端な記事が氾濫しているのは、多くの国民がいまだにタワマンに心を揺さぶられているからだろう。

タワマン購入者の多くは実需
不動産経済研究所によると、2021年4月時点における首都圏のマンション販売価格は何と平均7764万円にまで高騰した。販売価格は10年以降、一貫して上昇が続いており、11年に4578万円だった販売価格は20年には6000万円を突破した。21年は年初からさらに価格が上がっており、2月は6380万円に、4月には一気に7000万円台後半になった。平均販売価格が7000万円台というのは異常な水準であり、まさにバブルといってよい。

4月については、20階以上の超高層物件が前年同月比で約3倍の販売件数となっており、高額なタワマンが価格を引き上げたことが分かる。つまりコロナをきっかけに、高級タワマンがまさに飛ぶように売れているのが市場の現実である。

では、コロナ危機で経済が打撃を受けているにもかかわらず、なぜタワマンの販売は絶好調なのだろうか。メディアでは中国人が買い漁っているとか、投機目的の購入ばかりで実需はゼロであるといった話ばかりが目に付く。投資目的で購入する人もいるし、その中には中国人も含まれているだろうが、分譲マンションの販売を支えているのは、今も昔も自己居住目的、つまり実需である。

テレワークの進展で都会から地方に転居する人が増えているという話をよく耳にするが、たいていが願望に基づいたうわさ話であって現実ではない。確かに20年には東京からの転出が増えたが、それはコロナ危機で仕事を失い、やむを得ず実家に帰るといったケースが大半である。首都圏全体では転入超過が続いており、首都圏の人口はコロナ危機とは関係なく増加が続いている。

一方でマンションの供給は、コロナ危機で工事が滞ったり、物流の混乱で資材が確保できないといった理由から減少が続いている。人口の流入に対してマンションの供給が不足している状況であり、持ち家を希望する人が少ない物件に殺到している状況だ。しかも、立地条件のよい低層物件はすでに開発され尽くしており、今、供給される物件の多くはタワマンにならざるを得ない。物件が足りず、供給される数少ない物件の多くがタワマンなので、(タワマンが良い悪いは別にして)売れるのは当たり前のことだろう。

「今しか買うチャンスがない」と考える人が増えている?
では、なぜ多くの人が、ここまでしてマンションを買おうとしているのだろうか。その理由は、今のタイミングを逃すともう物件を買えないと考えているからだ。

日本は今後、人口減少が進み、国内市場は急激に縮小する。しかも、政府は企業に対し、事実上、社員を一生涯雇用するよう求めており、総人件費は膨らむ一方である。市場が縮小する中、企業が社員の面倒を一生見ることになれば、平均賃金はさらに下がらざるを得ない。一方、コロナ危機をきっかけに、日本を除く世界各国はコロナ対策と次世代投資(AI化)に巨額の財政支出を行っており、金融市場では今後、景気の過熱とそれに伴う激しい物価上昇が予想されている。

ここ10年、マンション価格は上昇を続けてきたが、その理由の一つとして全世界的な資材価格の高騰がある。海外の物価がさらに上昇すれば、マンション建設に必要な輸入資材の価格も上がるので、販売価格を引上げざるを得ない。

人口が減ると、都市部への人口集約が発生し、首都圏にはさらに多くの人が転居してくるので、(首都圏に限って言えば)将来、マンションはますます足りなくなる。賃金上昇が見込めない中、価格だけが上昇を続ける可能性が高く、物件も希少ということになれば、今しか買うチャンスはないと考える購買層が増えても不思議ではない。

こういうことを書くと不動産業界からカネをもらっているなど、意味不明の誹謗中傷を受けるのだが、筆者は投資やビジネスで成功しており、贅沢(ぜいたく)をしなければ一生涯、生活には困らないレベルの資産を保有している。誰かから小銭をもらって事実と異なる記事を書くなど100%あり得ないので、この記事も事実を元に淡々と分析しているに過ぎないことを理解してもらいたい。

タワマンはそれ以上でもそれ以下でもない
結局のところ、構造的な理由から今後もタワマンは売れ続けるという話だが、筆者は正直なところ、タワマンは終の棲家(すみか)としては完璧ではないと考えている(実際、筆者が所有している物件はすべて一般的なマンションでタワマンは一つもない)。

しかしながら、人口減少とそれに伴う首都圏への人口流入、世界的な物価上昇というマクロ的な要因に加え、首都圏ではもはや低層マンションに適する立地がないという現実を考えると、今後も多くのタワマンが供給され、そして売れ続けると予想される。

確かに大規模修繕など問題も発生するかもしれないが、仮にそうだとしても居住としてのニーズが存続する限り、たいていの問題は市場が解決してくれる。安易な気持ちで最初に入居した住人は、跳ね上がった修繕費に耐えられず、マンションを出て行くかもしれない。だが、マンションの絶対数が足りない状況では、値段が下がれば必ず買い手は現われ、リニューアルされた上で新しい購入者に販売されるので廃墟にはならない。大規模な物件であれば不動産投資ファンドがまとめ買いして、賃貸市場に転用することもあるだろう。

つまりタワマンはベストではないものの、今後も都心部の主要な住居として機能し続ける可能性が高いのだ。

一昨年の大雨では、あるタワマンの下水がストップするという出来事があり、異様なまでに世間の関心を集めた。ここまでタワマンでの出来事が注目されるのは、憧れややっかみがあるからと思われるが、先ほども説明したようにタワマンはいろいろな意味で住居としてベストとはいえない。だが、都心ではタワマン以外に解決策がないため、今後も売れ続けるし、資産価値も維持される可能性が高い。

タワマンとはそうした存在であり、それ以上でもそれ以下でもない。どうしても持ち家がほしいならタワマンを選択肢に入れざるを得ないだろうし、それが嫌なら買わなければ良い話だ。もうそろそろタワマンに心を揺さぶられるのは卒業したほうがよいだろう。

(加谷珪一)

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